Какой инструмент необходим для исполнения целей нацпроекта по жилью

Президент России Владимир Путин поставил цель по развитию жилищной сферы: к 2024 году улучшать свои жилищные условия должны не менее 5 млн семей ежегодно. По сравнению с 2017 годом этот показатель вырастет на 1,5 млн семей. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» 80% этого прироста должно быть обеспечено с помощью ипотеки — количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов должно вырасти на 1,2 млн шт. — с 1,1 млн шт. в 2017 году до 2,3 млн шт. в 2024 году.

При достижении предусмотренных нацпроектом целевых показателей по объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов, совокупная величина долга по ипотеке возрастет с 7,1 трлн рублей на начало 2019 года до примерно 21 трлн рублей на конец 2024 года. В случае консолидации этого долга на балансе банков доля ипотечного жилищного кредитования в банковских активах увеличится с 6,8% на начало 2019 года до 13,4% на конец 2024 года. При выдаче ипотечных кредитов российские банки сталкиваются со значительным процентным риском. Это связано с тем, что в России ипотека выдается по фиксированной ставке на средний срок от 15 до 17 лет, а средний срок средств, привлекаемых банками на внутреннем рынке для фондирования своих операций, составляет 1-1,5 года. В случае общего повышения уровня ставок в экономике банки не имеют возможности увеличить ставку по ранее выданным долгосрочным кредитам, но в то же время вынуждены привлекать для фондирования своего ипотечного портфеля новые краткосрочные ресурсы по повышенным ставкам.

Для предотвращения принятия российским банковским сектором избыточного процентного риска, доля ипотечных жилищных кредитов в совокупных активах банковской системы в будущем должна стабилизироваться на уровне 9%. В абсолютном выражении это соответствует примерно 14 трлн рублей к концу 2024 года. Это примерно на 7 трлн рублей меньше предполагаемой, исходя из параметров нацпроекта, величины рынка ипотечных жилищных кредитов (около 21 трлн рублей).

Таким образом, устойчивое достижение целей нацпроекта потребует трансфера процентного риска с баланса банков другим, более защищенным от этого риска участникам финансового рынка, в первую очередь — институциональным инвесторам. Оптимальный инструмент такого трансфера – секьюритизация ипотечных активов с помощью выпуска облигаций, обеспеченных портфелями закладных с гарантией института развития в жилищной сфере. Если развитие рынка пойдёт по этому пути, то к концу 2024 года величина портфеля кредитов, переданных в обеспечение по ипотечным ценным бумагам, будет эквивалентна 3,5% величины совокупных банковских активов. В результате на секьюритизированный портфель ипотеки будет приходиться примерно треть всего ипотечного долга. Для достижения такого уровня секьюритизированного портфеля выпуск ипотечных ценных бумаг в 2019-2024 годах суммарно должен будет составить около 8 трлн руб.

Развитию рынка по этому пути может способствовать смягчение ограничений на инвестирование в ипотечные облигации средств независимых пенсионных фондов и страховых компаний. Смягчение условий предоставления кредитов Банка России под залог облигаций с ипотечным покрытием будет способствовать повышению ликвидности этих инструментов, что также поддержит спрос на них. На стадии «раскрутки» рынка для обеспечения устойчивости котировок может оказаться важным присутствие на нём крупных маркет-мейкеров. И здесь, например, может пригодиться позитивный опыт поддержки российского фондового рынка в 2008-2009 годах операциями Внешэкономбанка с привлечением средств ФНБ.

С учетом высокого потенциала роста ипотечного кредитования острая потребность в перераспределении процентных рисков с баланса банков может возникнуть уже через 2-3 года. Для того, чтобы это не стало барьером на пути достижения целевых ориентиров нацпроекта, действия по развитию рынка секьюритизации требуются уже сегодня.