Какой инструмент необходим для исполнения целей нацпроекта по жилью

Президент России Владимир Путин поставил цель по развитию жилищной сферы: к 2024 году улучшать свои жилищные условия должны не менее 5 млн семей ежегодно. По сравнению с 2017 годом этот показатель вырастет на 1,5 млн семей. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» 80% этого прироста должно быть обеспечено с помощью ипотеки — количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов должно вырасти на 1,2 млн шт. — с 1,1 млн шт. в 2017 году до 2,3 млн шт. в 2024 году.

При достижении предусмотренных нацпроектом целевых показателей по объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов, совокупная величина долга по ипотеке возрастет с 7,1 трлн рублей на начало 2019 года до примерно 21 трлн рублей на конец 2024 года. В случае консолидации этого долга на балансе банков доля ипотечного жилищного кредитования в банковских активах увеличится с 6,8% на начало 2019 года до 13,4% на конец 2024 года. При выдаче ипотечных кредитов российские банки сталкиваются со значительным процентным риском. Это связано с тем, что в России ипотека выдается по фиксированной ставке на средний срок от 15 до 17 лет, а средний срок средств, привлекаемых банками на внутреннем рынке для фондирования своих операций, составляет 1-1,5 года. В случае общего повышения уровня ставок в экономике банки не имеют возможности увеличить ставку по ранее выданным долгосрочным кредитам, но в то же время вынуждены привлекать для фондирования своего ипотечного портфеля новые краткосрочные ресурсы по повышенным ставкам.

Для предотвращения принятия российским банковским сектором избыточного процентного риска, доля ипотечных жилищных кредитов в совокупных активах банковской системы в будущем должна стабилизироваться на уровне 9%. В абсолютном выражении это соответствует примерно 14 трлн рублей к концу 2024 года. Это примерно на 7 трлн рублей меньше предполагаемой, исходя из параметров нацпроекта, величины рынка ипотечных жилищных кредитов (около 21 трлн рублей).

Таким образом, устойчивое достижение целей нацпроекта потребует трансфера процентного риска с баланса банков другим, более защищенным от этого риска участникам финансового рынка, в первую очередь — институциональным инвесторам. Оптимальный инструмент такого трансфера – секьюритизация ипотечных активов с помощью выпуска облигаций, обеспеченных портфелями закладных с гарантией института развития в жилищной сфере. Если развитие рынка пойдёт по этому пути, то к концу 2024 года величина портфеля кредитов, переданных в обеспечение по ипотечным ценным бумагам, будет эквивалентна 3,5% величины совокупных банковских активов. В результате на секьюритизированный портфель ипотеки будет приходиться примерно треть всего ипотечного долга. Для достижения такого уровня секьюритизированного портфеля выпуск ипотечных ценных бумаг в 2019-2024 годах суммарно должен будет составить около 8 трлн руб.

Развитию рынка по этому пути может способствовать смягчение ограничений на инвестирование в ипотечные облигации средств независимых пенсионных фондов и страховых компаний. Смягчение условий предоставления кредитов Банка России под залог облигаций с ипотечным покрытием будет способствовать повышению ликвидности этих инструментов, что также поддержит спрос на них. На стадии «раскрутки» рынка для обеспечения устойчивости котировок может оказаться важным присутствие на нём крупных маркет-мейкеров. И здесь, например, может пригодиться позитивный опыт поддержки российского фондового рынка в 2008-2009 годах операциями Внешэкономбанка с привлечением средств ФНБ.

С учетом высокого потенциала роста ипотечного кредитования острая потребность в перераспределении процентных рисков с баланса банков может возникнуть уже через 2-3 года. Для того, чтобы это не стало барьером на пути достижения целевых ориентиров нацпроекта, действия по развитию рынка секьюритизации требуются уже сегодня.


Подпишитесь на рассылку

Профессиональные рекомендации на рынке недвижимости каждую неделю

Читайте также

6 июня
ДОМ.РФ договорился с ПСБ о совместных выпусках ипотечных облигаций

ДОМ.РФ и «Промсвязьбанк» (ПСБ) на ПМЭФ-2024 подписали меморандум о совместной реализации выпусков ипотечных облигаций....

23 мая
ДОМ.РФ масштабирует секьюритизацию ипотечных закладных на новостройки

Завершилось размещение ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ) объёмом 59,7 млрд рублей. Покрытие выпуска сформировано...